La transition du marché immobilier en Floride

Le marché immobilier en Floride est en période de transition depuis quelques mois. Ce n’est plus un marché d’acheteurs, mais on ne peut pas dire que ce soit devenu un marché de vendeurs pour autant. On parle plutôt d’un marché équilibré avec un inventaire qui s’écoule entre 6 à 8 mois et des propriétés qui se vendent après 3 et 6 mois sur le marché. C’est évident qu’on parle ici d’une règle générale et de propriétés mises sur le marché au bon prix.

Ce marché qu’on dit équilibré implique d’ailleurs un changement majeur quant à la détermination du prix demandé. Je m’explique : dans un marché d’acheteurs, les prix sont plus négociables, car ce ne sont pas toutes les propriétés qui se vendront dans un délai normal, donc la motivation du vendeur est le facteur le plus déterminant et les plus motivés influencent les prix à la baisse. Au contraire, dans un marché de vendeurs où l’inventaire est plus bas que la demande, ce sont les acheteurs les plus motivés qui poussent les prix à la hausse de crainte de ne pas trouver ce qu’ils cherchent à court terme. Dans ce type de marché, les acheteurs qui paient comptant ont définitivement l’avantage sur ceux qui ont besoin de financement.

Mais qu’en est-il dans le marché d’aujourd’hui où techniquement, les prix sont à la hausse? Est-ce que les prix peuvent être fixés de façon aléatoire par les vendeurs? Pas nécessairement, car depuis quelque mois les transactions financées sont à la hausse, ce qui est normal dans un marché où les prix sont à la hausse. Et lorsqu’on parle de financement, on parle implicitement d’évaluation de la valeur marchande de la propriété faisant l’objet de la transaction. Comme vous le savez, la technique des comparables est celle utilisée pour évaluer une propriété immobilière. L’évaluateur de la banque sélectionne 3 ou 4 propriétés comparables vendues dans le même marché que son sujet (la maison en transaction) et en les comparant, il fait des ajustements en plus ou en moins selon un certain nombre de critères tels la superficie, le nombre de chambres, les rénovations… Il y a aussi des critères plus subjectifs qui sont pris en compte, par exemple la vue.

Alors, aujourd’hui, fixer le prix demandé pour vendre une propriété pose le défi suivant : on doit effectivement tenir compte des propriétés comparables vendues récemment, mais aussi considérer que les prix sont à la hausse. Le problème, c’est que les comparables appartiennent au passé donc, plus disponibles. Et, il n’est pas rare de rencontrer, dans le cas d’une transaction financée, une évaluation de valeur marchande inférieure au prix de l’offre d’achat. Dans un tel cas, l’acheteur peut se retirer (à la condition que la condition de financement soit clairement établie dans le contrat) ou encore demander au vendeur de renégocier le prix de vente à la baisse.

Cette situation se présente assez souvent et on ne peut pas l’ignorer quand on fixe le prix de vente, car transiger seulement avec des acheteurs qui paient comptant signifie de considérer seulement 50% des acheteurs potentiels, car environ la moitié des transactions sont financées. Paradoxalement, si un acheteur, après avoir visité des propriétés, accepte de payer un certain prix, c’est que logiquement il n’a pas trouvé mieux à meilleur prix. C’est ce qu’on appelle la loi du marché ou la loi de l’offre et la demande. À mon avis, c’est cette loi qui fixe les prix et non seulement les comparables vendus dans le passé et qui ne sont plus disponibles. J’ai souvent cette discussion avec les agents impliqués dans nos transactions financées et qui me reviennent avec une évaluation plus basse que le prix de vente. Se fier uniquement sur les ventes passées et pousser ce raisonnement à la limite équivaut à dire que les prix resteront toujours les mêmes, ni de hausses, ni de baisses. Pas trop logique, car il y a aussi d’autres facteurs à considérer. Fixer un prix de vente exige une bonne analyse du marché, à la fois des ventes comparables passées, mais aussi des comparables disponibles maintenant, car ce sont les mêmes qui seront visités par notre acheteur potentiel.